ഭവനവായ്പ അറിയേണ്ടതെല്ലാം

ഭവന  വായ്പ എപ്പോള്‍  എത്ര വര്‍ഷത്തേക്ക് എടുക്കുന്നതാണ് ഉചിതം?

ഭവന നിര്‍മാണത്തിലെ ഒരു ശരാശരി മലയാളിയുടെ പ്രധാന കടമ്പ പണം കണ്ടെത്തലാണല്ലോ .അതില്‍ തന്നെ  ഭവന വായ്പ വേണോ? വേണെമെങ്കില്‍ എത്ര തുക? എത്ര കാലയളവിലേക്ക് വേണം?  അതിന്റെ (EMI)  (തുല്യ  മാസഗഡു)  എത്ര ? തുടങ്ങിയക്ക് വളരെ പ്രധാനമുണ്ട്.
ഭവന വായ്പയെടുക്കുമ്പോള്‍ പ്രധാനമായും താഴെപ്പറയുന്ന കാര്യങ്ങള്‍ നാം ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതാണ്.
ആവശ്യമുള്ള തുക കൃത്യമായി തിട്ടപ്പെടുത്തുക.
നിലവിലെ പലിശ നിരക്കുകള്‍ അന്വേഷിച്ച് ഏറ്റവും കുറവുള്ളത് കണ്ടെത്തുക.
തിരിച്ചടവ് കാലയളവ് നിശ്ചയിക്കുക.
മാസതവണ അറിയുക, വായ്പ തിരിച്ചടവ് പട്ടിക ബാങ്കില്‍ നിന്നും വാങ്ങി സൂക്ഷിക്കുക, തിരിച്ചടവ് തുക താങ്ങാവുന്നതാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
ടാക്‌സ് ആനുകൂല്യങ്ങള്‍ ആസൂത്രണം ചെയ്യുക.
മിക്കപ്പോഴും നാം  ഭവനവായ്പ പരാമവധി കൂടിയ കാലയളവിലേക്ക് എടുക്കാന്‍ ശ്രമിക്കും, കാരണം മാസ ഗഡു  (EMI)  ഏറ്റവും കുറഞ്ഞിരിക്കുന്നതിനാലാണ്
കഴിയുമെങ്കില്‍ 15  മുതല്‍ 20 വര്‍ഷത്തേക്ക് ഉള്ള കാലാവധി തിരഞ്ഞെടുക്കുക.  കാരണം,  നമ്മില്‍ പലരും എത്രയും പെട്ടെന്ന് വായ്പ തിരിച്ചടക്കാന്‍ ശ്രമിക്കുന്നവരാണ്.പലപ്പോഴും പരമാവധി കാലയളവായ 30 വര്‍ഷത്തേക്ക് വായ്പ എടുത്തിട്ട്   10 വര്‍ഷത്തിനും 20 വര്‍ഷത്തിനും ഇടയില്‍ വായ്പ അടച്ചു തീര്‍ക്കുന്നവര്‍ നിരവധിയാണ്. ബാങ്ക് പറയും 30 വര്‍ഷത്തേക്ക് എടുത്തിട്ട് കാലവധിയെത്താതെ തിരിച്ചടച്ചാല്‍ പിഴപലിശ ഇല്ലാ എന്ന്. അത് ശരിയും ആയിരിക്കും. പിന്നെന്താണ് പ്രശനം?  പട്ടിക 1 ല്‍ 25 ലക്ഷം രൂപക്ക്  30 വര്‍ഷത്തെ വായ്പ  9.4%  നിരക്കു പ്രകാരം നല്കിയിരിക്കുന്നു.
പട്ടിക 1 പ്രകാരം 25 ലക്ഷം രൂപക്ക് 30 വര്‍ഷത്തേക്ക്  9.4% നിരക്കില്‍  50 ലക്ഷം രൂപ പലിശ  അടക്കണം.അകെ അടവ് 75 ലക്ഷം രൂപ.
രണ്ടു   IT പ്രൊഫഷണലുകളായ  സുഹൃത്തുക്കള്‍, അജീഷും ബിനുവും 25 ലക്ഷം രൂപാ വീതം  രൂപ  9.4% പലിശ  നിരക്കില്‍ ഒരു പ്രമുഖ ബാങ്കില്‍ നിന്നും ഭവന വായ്പകള്‍  എടുത്തു–––കാലയളവില്‍ മാത്രം വ്യത്യാസം––– അജീഷ്  30 വര്‍ഷത്തേക്കും ബിനു 20 വര്‍ഷത്തേക്കും . അജീഷ്  മാസതവണയായി  20,839 രൂപ യും (360 മാസം), ബിനു  23,140 രൂപയും (240 മാസം)  വീതം  തിരിച്ചടക്കണം. അതായത്, കാലാവധി 10 വര്‍ഷം ദീര്‍ഘിപ്പിച്ചപ്പോള്‍  അജീഷ് 2,301 രൂപ മാസം (EMI)  ലാഭിച്ചു. പിന്നെ 10 വര്‍ഷത്തേക്ക്  കൂടി ഇന്‍കം ടാക്‌സിലും  കിഴിവ് . അതിനാലാണ്  അജീഷ്  കാലാവധി പരമാവധിയാക്കിയത്. പക്ഷെ ബിനു  അത് കാര്യമാക്കിയില്ല . എത്രയും പെട്ടെന്ന് ലോണ്‍ കേ്‌ളാസ് ചെയ്യണമെന്നായിരുന്നു അയാളുടെ ഉദ്ദേശ്യം.
പട്ടിക 2 പ്രകാരം  25 ലക്ഷം രൂപക്ക് 20 വര്‍ഷത്തേക്ക്  9.4% നിരക്കില്‍  ഏകദേശം 30.5  ലക്ഷം രൂപ പലിശ  അടക്കണം. ആകെ അടവ് ഏകദേശം 55.5 ലക്ഷം രൂപ.
അജീഷും ബിനുവും  വിചാരിച്ചിരുന്നത് മാസത്തവണയുടെ പകുതി മുതലിലേക്കും  പകുതി പലിശയിലേക്കും പോകുമെന്നായിരുന്നു. അവരുടെ  ശമ്പളത്തില്‍ നിന്നും മാസംതോറും ബാങ്കിലേക്ക് വായ്പത്തവണ (EMI) അടഞ്ഞുകൊണ്ടിരുന്നു. 15 വര്‍ഷം കഴിഞ്ഞപ്പോള്‍ തങ്ങളുടെ  മൂച്ച്വല്‍ ഫണ്ട് നിക്ഷേപത്തില്‍ നിന്നും കിട്ടിയ ലാഭമെടുത്തു അവര്‍ ഭവന വായ്പ കേ്‌ളാസ് ചെയ്യാന്‍ തീരുമാനിച്ചു.
അവരുടെ കണക്കനുസരിച്ച് അജീഷ് 50% (12,50,000)വും ബിനു 75% (18,75,000)ലോണ്‍ അടച്ചു കഴിഞ്ഞിരുന്നു. പക്ഷെ ബാങ്ക് കണക്കു പ്രകാരം അവര്‍ യഥാക്രമം 20,07,244 രൂപയും 11,04,388 രൂപയും ബാക്കി അടക്കാനുണ്ട് . പട്ടിക 1 ഉം പട്ടിക 2 ഉം പരിശോധിച്ചാല്‍ ഇതു വ്യക്തമാകും. അതാണ് പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ പ്രഭാവം (INFLATIONARY  EFFECT) .
അതായതു, നിങ്ങള്‍ ജീവിതകാലം മുഴുവന്‍ ഭവന വായ്പ എന്ന ബാധ്യത എടുത്തു തലയില്‍ വക്കുമ്പോള്‍ 30 വര്‍ഷത്തേക്ക് നി ങ്ങളുടെ ലോണ്‍ ബാങ്കിന് ഒരു ഘചങഋത ടഝഋഋ തന്നെയായിരിക്കും. അത് 15 വര്ഷം കൊണ്ട് കേ്‌ളാസ് ചെയ്താല്‍ ബാങ്കിന് സന്തോഷം ഇരട്ടിക്കും.  
പട്ടിക 1 ല്‍  നിന്നും കാരണം   സുവ്യക്തമാണ്. നിങ്ങള്‍ 15 വര്ഷം കൊണ്ട് 37,51,056 രൂപ അടച്ചിട്ടും വെറും 4,92,756  രൂപ മാത്രമാണ് മുതലിലേക്ക് വകയിരുത്തിയത്. ബാക്കി  32,58,300 രൂപയും പലിശയായി ചാര്‍ജ്  ചെയ്തു!  
30 വര്‍ഷത്തെ  ലോണ്‍  15 വര്‍ഷം കഴിഞ്ഞു കേ്‌ളാസ് ചെയ്താല്‍ ബാക്കിയുള്ള മുതല്‍ തുകയായ 20,07,244 രൂപ (80.29%) അടക്കുവാന്‍  നിങ്ങള്‍ ബാധ്യസ്ഥരാണ്. മൊത്തം അടവിണ്ടെ 33.3 % മുതലായും(25,00,000) 66.7% പലിശയായും (50,02,111) മാറ്റപ്പെടുന്നു.
30 വര്‍ഷത്തെ  ലോണ്‍ 20 വര്‍ഷം  കഴിയുമ്പോഴേക്കും ഋഘ:  ലെ (2,50,070 രൂപ ) പലിശ ഭാഗം പെട്ടന്ന് കുറയുവാനും  മുതല്‍ ഭാഗം കുത്തനെ കൂടുവാനും തുടങ്ങുന്നത് പട്ടിക 1 പരിശോധിച്ചാല്‍ വ്യക്തമാകും.
ആദ്യ 20 വര്‍ഷം  കൊണ്ട് മുതല്‍ വെറും 35% മാത്രം അടയുമ്പോള്‍ അവശേഷിക്കുന്ന  10 വര്‍ഷം  കൊണ്ട് 65% മുതലും  അടയുന്നു. 
അതെ സമയം 20 വര്‍ഷത്തെ  ലോണ്‍ 15 വര്‍ഷം ആകുമ്പോഴേക്കും 55.88% അടഞ്ഞു തീര്‍ന്നിരിക്കും. അവിടെയും ബാക്കിയുള്ള 5 വര്‍ഷം പലിശ ഭാഗം പെട്ടന്ന് കുറയുവാനും  മുതല്‍ ഭാഗം കുത്തനെ കൂടുവാനും തുടങ്ങുന്നത് കാണാനാകും. മൊത്തം അടവിന്റെ 45 % മുതലായും (25,00,000) 55 % പലിശയായും (30,53,665)മാറ്റപ്പെടുന്നു.
എന്താണ് പോംവഴി?
1. ഭവന വായ്പ  അത്യാവശ്യ തുകക്ക് മാത്രമായി നിജപ്പെടുത്തുക. എല്ലാവരും   ഇതൊരു ടാക്‌സ് ഇളവിനായി ഉപയോഗിക്കാറുണ്ട്. പക്ഷെ ഒരു കാര്യം ശ്രദ്ധിക്കുക; നിങ്ങളുടെ ആദ്യ വര്‍ഷങ്ങളില്‍ വരുമാനം (ശമ്പളം) കുറവായിരിക്കും, എന്നാല്‍ സേവന കാലാവധി കൂടുംതോറും ശമ്പളം കൂടാനും സാധ്യതയുണ്ട്.പക്ഷെ EMI സംവിധാനത്തില്‍ ആദ്യ വര്‍ഷങ്ങളില്‍ പലിശ കൂടിയും അവസാന വര്‍ഷങ്ങളില്‍ പലിശ കുറച്ചുമാണ് കണക്കു കൂട്ടുന്നത്. അതായത്, വരുമാനം കൂടുമ്പോള്‍ അതനുസരിച്ച്, പലിശയിനത്തില്‍  ടാക്‌സ് കുറക്കാന്‍ സാധിക്കണമെന്നില്ല .
2. EMI ലെ ഒരു ചെറിയ കുറവ് പോലും നിങ്ങള്‍ക്ക്  ഒരു വലിയ ആശ്വാസമാവുമെങ്കില്‍ മാത്രം പരമാവധി കാലയളവ് തിരഞ്ഞെടുക്കുക.
3. നിങ്ങള്‍ മുന്‍പ് എടുത്തിട്ടുള്ള ലോണുകളുടെ തിരിച്ചടവ്  രീതി  
നിങ്ങളുടെ  CIBIL ക്രെഡിറ്റ് സ്‌കോറിനെ (www.cibil.com) ബാധിക്കാന്‍ സാധ്യതയുണ്ട്. അതിനാല്‍ നിലവില്‍ ഏതെങ്കിലും ലോണ്‍ എടുത്തിട്ടുണ്ടെങ്കില്‍ അതിന്റെ EMI കൃത്യമായി തിരിച്ചടക്കുന്നുണ്ടെന്നു ഉറപ്പാക്കണം. CIBIL  സ്‌കോര്‍ 700 നും 900 നും ഇടയിലാകണം ഉണ്ടാകേണ്ടത്.  ഇല്ലെങ്കില്‍ പുതിയ ലോണ്‍ നിരസിക്കപ്പെടാനോ അല്ലെങ്കില്‍ ഉയര്‍ന്ന പലിശ ഈടാക്കുന്നതിനോ സാധ്യതയുണ്ടെന്നുള്ള കാര്യം വിസ്മരിക്കരുത്.  
4. വായ്പ എടുക്കുന്നതിനു മുന്‍പേ അതിന്റെ തിരിച്ചടവ് പട്ടിക (LOAN REPAYMENT SCHEDULE)  നിര്‍ബന്ധമായും ബാങ്കില്‍ നിന്നും ചോദിച്ചു വാങ്ങി നല്ലൊരു പഠനം നടത്തുക. എന്നിട്ട് മാത്രം തീരുമാനത്തിലെത്തുക.
വാല്‍ക്കഷ്ണം:
സാധാരണഗതിയില്‍ ധനകാര്യ  സ്ഥാപനങ്ങള്‍ മുന്‍കൂട്ടി നിശ്ചയിച്ച സമയത്തിന് മുന്‍പ്  പണം തിരിച്ചടക്കുന്ന വായ്പകള്‍ക്ക്  ചില  കിഴിവുകള്‍ നല്‍കാറുണ്ട്. ഇതിനെ ക്യാഷ് ഡിസ്‌കൗണ്ട് എന്നാണ് പൊതുവെ അറിയപ്പെടുന്നത്.  എന്നാല്‍ ഭവന വായ്പ മുന്‍കൂര്‍ അടച്ചു തീര്‍ത്തു ബാങ്കിന് പെരുത്ത് ലാഭം ഉണ്ടാക്കികൊടുക്കുന്ന സാധാരണക്കാരായ ചെറുകിട വായ്പക്കാര്‍ക്ക് ബാങ്കുകള്‍ ഒരു കിഴിവും നല്‍കുന്നില്ല! 
കിഴിവുകള്‍ എല്ലാം കോര്‍പറേറ്റുകള്‍ക്ക് മാത്രം സംവരണം ചെയ്തിരിക്കുന്നതു പോലെയാണ് തോന്നുന്നത്. ഈ  അവസ്ഥ മാറുന്നതിനു ഭാരതീയ റിസേര്‍വ് ബാങ്ക് ((RB), പ്രസ്തുത വിഷയത്തില്‍ ഇടപെടുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു.